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金勇军的博客

清华大学经管学院商法副教授

 
 
 

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主要研究领域:知识产权法、公司法、合同法及其法院司法判例研究。

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多年前旧作:第13章 租赁  

2009-12-13 15:11:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第13章 租赁
  
第一节 租赁合同概述
  租赁合同是一种什么合同呢?租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同(参见合同法第212条)。〔1〕按照一般的合同法或者债法的理论,它是一种债权合同、是一种双务合同、是一种有偿合同、是一种诺成性的合同。正因为它是一种债权合同,因这种合同而产生的法律关系是租赁债权债务关系:合同约定的使用物,法律上叫做租赁物;提供租赁物的一方,叫做出租人;接受租赁物的一方,叫做承租人。比如甲将其富余的一套房子出租给在京打工的乙,月租金是3000元。这就是租赁合同中的使用租赁。再比如,甲公司将其在某风景区的培训中心出租给乙旅游公司经营,租期是5年,年租金是100万元。这就是租赁合同中的用益租赁。其特征是:
一、许可使用租赁物是合同的目的
  通过租赁合同出租人许可承租人使用租赁物,或仅仅使用租赁物,或使用并收取租赁物的收益。在这一点上,和买卖等合同有别。在买卖等合同的情况下,因合同转移的是出卖物的所有权。我国学者通说认为,租赁合同转移的是租赁物的使用权,但是实际上不是(参见合同法第216-219条)。实际上是,出租人许可承租人使用租赁物,而且仅仅许可承租人使用租赁物。就这一点而言,和借款等消费借贷合同也有所区别。因借款合同,借款人不仅仅取得了使用权和收益权,取得的是出借物的所有权。
  租赁物,可以是动产,也可以是不动产;可以是物,例外的情况下也可以是权利(比如土地使用权出租);可以是物的整体,也可以是物的部分,比如将其套房中的一间出租的;可以是出租人的所有物,也可以是它人的所有物,比如转租情况下,出租人就不是所有权人。
  租赁物的使用,有时以占有为前提,比如自行车租赁合同,承租人使用自行车的前提是占有该自行车;有时并不以占有租赁物为前提,比如,甲将其临街的墙面出租给它人作为广告画之载体,房子当然还是由甲占有,但是这并不影响租赁合同的履行。
  需要注意的是,有些合同看似租赁,但是实际上不是租赁。比如知识产权法中的许可合同,许可它人行使相应的知识产权,尽管和租赁相似,但是一般不作为合同法上的租赁论处,而是从专利法、商标法等知识产权法的有关规定。〔2〕当然,如果就该种许可,法律没有相应规定的,也不妨参照有关租赁合同的规定处理。再比如日常生活中的出租汽车之出租,名为出租,实为提供运送之服务,也不是合同法上的租赁合同。
二、支付租金是合同的另一目的
  在租赁合同中,许可使用租赁物的代价是支付租金。在这一点上,租赁合同和借用合同有别。借用合同也是以物的使用为目的的,但是借用人获得借用物的使用许可,并不付出任何代价。比如,甲将其座落在市区的私房交付给乙使用,甲说,反正我要去美国,房子就给你住上一段吧。在这样的情况下,乙可以使用甲的房子,但是并不付出任何代价。这是借用。如果甲和乙商定,在甲出国期间甲将其房子交付给乙使用,乙向甲支付房子1000元(以年计期)。这是租赁。
  通常,这里的租金给付是一种货币之债。但是在例外的情况下,也可以是其它的债务。比如,在前例的情况下,甲和乙约定,在甲出国期间甲将其房子交付给乙使用,作为代价,乙为甲看护房子。这是另一种形式的代价(劳务租金)。再比如,在前例的情况下,甲和乙约定,在甲出国期间甲将其房子交付给乙使用,作为代价,乙将其笔记本电脑交付给甲以充出国之用。这是实物租金。合同法虽未明确, 从契约自由原则,当事人不妨作这样的约定。
三、租赁合同是临时性的合同
  租赁合同只是许可它人临时使用租赁物,合同到期,自然得停止使用。通常法律也规定一个最长的允许期限,我国合同法第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”“租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”其它国家也有类似的规定。这是本类合同性质决定的。因为租赁是使用的许可合同,到期得返还原物,而租赁物使用价值又受其自然条件的限制。
第二节 租赁合同的种类、意义及债权的物权化
一、租赁合同的种类
  我国现行合同法模仿我国旧民法典第421条的规定,不区分使用租赁和用益租赁。但是,从学理的角度,仍不妨将其区别为使用租赁和用益租赁(参见合同法第225条)。如果租赁合同仅仅涉及租赁物的使用问题,而不涉及收益,则是使用租赁合同,比如私房租赁合同;如果租赁合同既涉及租赁物的使用问题,又涉及收益问题的,则是用益租赁合同,比如前文的培训中心租赁合同。第225条:“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。”即,在有收益的场合,一般为用益租赁,例外使用租赁。
  以合同是否约定期限为标准,可以将合同区别为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同,比如房屋租赁合同约定,租期是1年的。它是一般的租赁。不定期租赁合同,比如机器租赁合同就期限问题未作任何约定的。它是特别的租赁合同。我国合同法针对不定期租赁合同在第215、232和236条作出了特别规定。
  依据其适用的法律,可以将租赁合同区别为一般法上的租赁合同和特别法上的租赁合同。适用合同法的租赁合同是一般法上的租赁合同,适用特别法的合同是特别法上的租赁合同。目前有关租赁合同的特别法包括:1990年5月19日国务院发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、1993年7月1日起施行的海商法、1995年1月1日起施行的城市房地产管理法、1995年10月30日通过的民用航空法等。
  当然,依据其它标准,还可以将其区别为动产租赁和不动产租赁合同(参见合同法第230条)、本租和转租(参见合同法第224条)等等。  
二、租赁合同的意义
  在现代社会中,租赁合同占有相当重要的地位,特别是土地(包括土地使用权出租)和房屋租赁合同。不论是法人还是个人,有的人靠自己的房子和土地而生活,有的人的生活是为了自己的土地和房子。前者是土地和房子所有权人,后者是土地和房子使用人。而后者的基础是租赁合同。因此租赁的土地和房子,在相当的程度上,是个人的私生活和社会经济存在的基础。〔3〕当然,和买卖合同比较起来,也有其相应的适应性。比如对出租人来说,通过租赁合同,可以实现其收益;对承租人来说,通过租赁合同可以解决临时之需。正因为如此,通常各国的民法典都将其作为有名合同加以规定。为了适应时代的发展,也不断地进行相应的修正。       
三、租赁债权的物权化
  租赁债权的物权化,通常又叫做租赁权的物权化。因为租赁合同,产生的是债权,这一点是毫无疑问的。通常情况下,租赁物也由承租人占有,如果它人妨碍其占有,可以依据占有的有关规定主张权利,这也是没有疑问的。问题是,是否可以依据租赁合同主张类似于物权的保护或者物权的保护,特别是在不动产租赁的情况下?这就是物权化的问题。       
  按照史尚宽先生的概括,体现在四个方面。〔4〕以下分述之:(1)买卖不破租赁。比如我国旧民法典第425条:“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。”我国现行合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”有的认为,这是物权化的体现,但是通说以为,这是法定的合同转让。〔5〕(2)租赁权的侵权。因为租赁合同,通常由承租人占有租赁物,故承租人享受有关占有的保护,这是没有疑问的。但是是否可以针对第三人以租赁权侵权为由提起赔偿金或者停止侵害之诉呢?如果可以,自然是物权化的体现了;如果不可以,则租赁权仍然是债权。对此各国规定不一。德国民法典和我国旧民法典,采否定态度。(3)租赁权的处分。比如租赁权的转让和转租,这就是租赁权的处分。包括现行合同法在内,都是允许这样的处分的。但是一般债权也有类似的处分问题。难说一定就是物权化的体现。(4)租赁权的永续性。不动产租赁合同的特点是:是否出租,当然是契约自由的问题;但是一旦出租,非有法定理由,不得终止。这就是永续性。综合言之,租赁权的物权化多数场合是一个理论上的问题。
  当然,各国民法典通常在租赁合同之外,也承认其它限制物权,比如地上权(我国)、居住权(德国)、承包经营权(我国)等。这是另外一个问题。
第三节 租赁合同的成立
一、租赁合同的缔结
  租赁债权债务关系的创设,以租赁合同缔结为前提。在什么条件下,可以认定合同缔结了呢?我国合同法第213条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”从该规定来看,当事人就该条规定的事项达成协议的,合同缔结。但是从契约自由的角度和比较法的角度来看,仅就租赁物和租金意思表示一致的,可以认定合同成立。〔6〕前文已经谈到,租赁物可以是动产,也可以是不动产和权利等。只是在动产出租的情况下,除非为特定使用目的租赁,否则租赁物原则上限于非消耗物。比如租用我的邮票(公开发行)以供展览之用,可以是租赁。但是不是出于这种目的的,则是借用或借贷的问题。
二、租赁合同的形式
  租赁合同原则上是非要式合同。但是对于长期不动产租赁合同(比如期限超过一年以上的),各国法律通常规定要求具备书面形式。因为买卖合同通常打破不了租赁合同,为了使租赁合同的情况容易为买方察知起见,法律规定应当具备书面形式。当然,书面形式也可以免去租赁当事人之间不必要的纠纷。我国合同法第215条第1句也规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。”只不过,将其范围扩大到一般的租赁合同。不知立法理由何在。
  在第215条第1句条件下,租赁合同未具备书面形式的,其效力如何呢?同条第2句规定:“当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”也就是说,并不导致合同一体无效,仅导致合同中的期限条款无效。
  同时,对于这个问题,特别法通常也有特别的规定。比如,城市房地产管理法第53条要求具备书面形式。这种形式未具备,其效力又如何呢?该条未作规定。依照法理,应适用第215条第2句规定。
三、租赁合同的期限
  租赁合同可以约定期限,也可以不作约定。如未约定期限,为不定期合同;如果约定了期限,为定期合同。对于定期合同,法律通常规定了最长的期限。我国合同法第214条第1款第1句规定:“租赁期限不得超过二十年。”如果约定的期限超过了法律规定的,其后果如何呢?同条款第2句规定:“超过二十年的,超过部分无效。”
  定期租赁合同到期后,当事人可以更新合同,即续订或续签。其方式有二:约定更新和法定更新。前者,比如,在客房租赁合同中约定:“本合同期限届满后,承租人可以续租,期限和本合同约定的相当。”承租人可以以通知的方式告知出租人,通知到达后,合同更新。当然,如果就更新后的合同又约定期限的,该期限之约定,从第214条第2款规定。后者,比如,在前例的情况下,当事人没有约定更新事宜的,而合同到期后承租人继续使用客房并交付租金,出租人也不表示反对的,合同视为更新。其依据是第236条:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”至于更新,究竟是重新缔约,还是原合同的继续(即契约更新,抑或是期限更新)呢?通常以为是期限的更新。〔7〕
  当然,当事人也可以协议变更合同的期限条款,那是合同变更的问题。但是变更后的期限约款,仍得从第214条第1款规定。
第四节 租赁合同中的权利和义务(一)
一、出租人的义务
  (一)出租人的主要义务
  出租人的主要义务是“按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”(参见合同法第216条)。
  其一,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。租赁合同的目的是许可承租人使用租赁物,而使用原则上以直接占有租赁物为前提,故此义务产生。比如,在房屋租赁的情况下,出租人得让承租人占有租赁的房屋,依照习惯,有时也得由承租人占有房屋的钥匙。不过这只是一般的情形。在特别的情况下,不一定转移占有,只要能够接触足以履行合同就行了。比如租用他人的墙面,作为广告的载体的,就不一定占有墙面,能够作画也就足够了。至于交付的租赁物应处于何种状态,以便承租人使用、收益等,应该从合同约定;没有约定的,可以从习惯。比如,在房屋租赁的情况下,自然得保证房屋没有建筑上的瑕疵(参见合同法第233条);如果将房屋出租给他人充当旅馆的,还得保证,已经取得了旅馆营业的许可的。
  其二,在租赁期间出租人应保持租赁物符合约定的用途(使用、收益)。首先,出租人得容忍承租人占有租赁物,更不得加以剥夺,如果有违于合同目的的话。出租人也得容忍承租人进行符合合同的目的的使用,比如在客房里会见承租人的客人等。当然,如果是合理并可能的话,出租人也不得对符合合同目的使用加以妨碍或者有义务排除第三人的妨碍。比如,客房承租人可以请求出租人关照关照晚上12点后卡拉ok厅的音量,如果客房和该歌厅是一体的话。其次,保持租赁物处于符合合同使用目的的状态。比如,进行必要的修缮(参见合同法第220和221条)、替换损耗物等。比如,替换出租汽车的轮胎、修理出故障的汽车等。这种保持义务,当事人可以以约定免除。合同法第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”
  (二)出租人的从义务
  其一,原则上由出租人负担修缮义务。但是承租人(在租赁物需要维修的时候)要求出租人维修,出租人未在合理期限内履行维修义务的,应如何处理呢?根据第221条,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。维修费的负担义务就是从义务。其二,出租人得容忍承租人拆除添附物,这也是从义务。之外尚包括依照诚信原则产生的附随义务等等,比如保护、通知义务(参见合同法第230和232条)。
二、出租人违约的后果
  从原则上来说,出租人违约的,应当负违约责任。就违约责任问题,如果合同法租赁合同一章或者特别法未设具体规定的,从合同法总则、分则有关履行、解除、违约责任等规定。比如,同时履行抗辩权和不安抗辩权的问题,从合同法第66-69条;权利瑕疵和物的瑕疵担保,从买卖合同的有关规定。下文仅就合同法有关出租人违约问题的特别规定分析如下:
  (一)权利瑕疵和物的瑕疵担保问题
  就权利瑕疵担保问题,合同法第228条第1款规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”比如,出租人甲将其房屋出租给承租人乙,在未经同意的情况下,承租人乙又将其转租给承租人丙。现在租赁物的所有人甲自己需要房屋,依约收回房屋,这对转租合同来说,就是第三人行使权利。而行使权利,将导致承租人不能对租赁物使用、收益,故可以适用上款规定。只不过,通常的立法规定,如果部分不能的,可以减少租金;在全部不能的情况下,可以终止合同。〔8〕第228条却规定可以不支付租金,是否可以解释为终止合同呢?这有待作出相应的有权解释。
  就物的瑕疵担保问题,合同法第233条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”通常的立法规定,如果买卖合同当事人明知瑕疵的话,对方不负担保责任。〔9〕我国消费者权益保护法第22条特作出了类似的规定。不妨适用其中隐含的一般原理处理物的瑕疵担保问题。但是出于安全或者健康这种特别情况的考虑,我国合同法参考我国旧民法典424条规定,于第233条排除了这种特别情况下的明知抗辩。
  (二)修缮问题
  对于未尽修缮义务问题,按照合同法第221条规定,其一,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担;其二,因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。当然,租赁物一般为出租人所有,对其加以修缮自然也是其支配权的份内之事,如果出租人要进行修缮,属于行使权利,如无不便,承租人应予协助。
第五节 租赁合同中的权利和义务(二)
一、承租人的义务
  (一)承租人的主要义务
  承租人的主要义务是“应当按照约定的期限支付租金”(参见合同法第226条)。其一,租金通常是循环支付的,比如一个月支付一次,一年支付一次等。一个阶段的租期过后,支付租金的债务也就到期了。当然,也可以约定一次性支付租金,通常发生在短期或定期的租赁合同的情况下。其二,租金之债何时到期,应从当事人的约定;如果没有约定,从合同法第61条规定;根据第61条仍然确定不了的,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付(参见合同法第226条)。其三,租金的数额,原则上可以由当事人自由约定。法律另有限制的,应当遵循该种规定。比如住宅租赁的租金,各国通常设置特别法加以限制,德国1974年通过了租金额度规制法(Gesetz zur Regelugn der Miethoehe)就是明显的例子。
  (二)承租人的从义务
  承租人的从义务包括:其一,依照合同约定使用租赁物的义务。合同法第217 条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”承租人若按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物(即以租赁物性质许可的使用方式使用租赁物),致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任(参见合同法218条)。当然,这种义务也包括,(未经同意)不得转租的义务(参见合同法224条)。
  其二,保管义务。依照合同法第222条,承租人应当妥善保管租赁物。为什么创设这一义务呢?因为租赁物原则上由承租人占有,而不是出租人。比如电脑的租用人,应尽通常人的谨慎使用电脑和看护电脑,不可在夜晚开门而卧,以致小偷偷走电脑。
  其三,返还义务。如果承租人占有租赁物的,依照第235条第1句的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。但是承租人即使按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,也会导致租赁物受到损耗,此时应如何处理呢?第235条第2句的规定:“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”该文句表达不是很顺畅,尽管其文义可以理解。实际上,要求按照现状返还。在此需要提到的是,(1)这里的返还义务是合同上的义务。除此之外,出租人还可以依据物权请求返还,这是物上请求权。(2)租赁合同是双务合同,但是返还义务,不是双方互负的义务。相反,租金和交付使用义务则是互负的义务。故针对这种义务,不得主张同时履行抗辩权和不安履行抗辩权,也不得援引其它有关双务合同的特别规定。〔10〕
  其四,其它从义务。依照诚信原则产生的容忍、通知等义务。比如,出租人负担修缮义务,但是出租人进行修缮(包括节水节能设施的安装)时,承租人负担容忍义务;出租人负担权利瑕疵担保,但是第三人行使权利时,依照合同法第228条第2款规定承租人负担通知义务。
二、承租人违约的后果
  合同法有关承租人的违约责任问题的特别规定,可以分析如下:
  (一)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,并且致使租赁物受到损失的,出租人可以请求赔偿损失,可以请求解除合同,也可以一并请求(参见合同法219条)。至于与否得请求停止违约行为,按照合同法总则第107条,是自然而然的。在比较法上也是有依据的。〔11〕
  (二)按照合同法第223条,经出租人同意,承租人可以对租赁物进行改善或者增设他物。问题是未经同意呢?出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。(参见合同法223条)从该规定来看,添附和增设的它物,承租人可以取走。
  (三)按照合同法第224条,经出租人同意,承租人可以将租赁物转租给第三人。〔12〕未经同意呢?承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。我国系采限制主义处理转租问题。但是就是采限制主义的立法通常区别情况处理,而不是一视同仁的。比如我国旧民法典规定:“承租人非经出租人承诺,不得将租赁物转租于他人。但租赁物为房屋者,除有反对之约定外,承租人得将其一部分转租于他人。”“承租人违反前项规定,将租赁物转租于他人者,出租人得终止契约。”至于与转租类似的转让,从总则的有关规定。
  (四)按照合同法第222条,承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。此乃过错责任。如果非因过错导致的,不负赔偿责任(其实是物主的风险),而且第231条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”这是给付和对待给付的风险问题。
  (五)对于支付租金责任的问题,第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”这里的解除,应当理解为传统民法上的终止(其它条款中的终止,也类似)。
  (六)对于承租人的返还义务及其它义务的违背,合同法未具体规定责任问题,只能从总则的有关规定处理了。比如,未及时返还的,联系总则的规定和比较法上的依据,可以请求承租人支付相当的相应约定租金作为赔偿;未尽合同法第228条通知义务的,可以请求其负担相应的赔偿责任。
第六节 承租人的特别保护
  我国合同法和其它大陆法系的民法典一样,在有的情况下,对承租人给予特别的保护,这些措施包括:
一、出租人的担保问题
  各国的立法通常规定,在不动产租赁的情况下,出租人对承租人为租赁目的使用之物(比如置于客房内的承租人的保健器材)享有法定质权或留置权;出租人也可以请求对方支付保证金(在我国通常也叫押金)。这些都是出租人的担保。但是立法也考虑承租人的利益。比如,对保证金最高额加以3倍的限制,并且要求保证金与出租人的财产分离等。〔13〕这是对承租人的特别保护。
二、买卖不破租赁
  在不动产租赁的情况下,通常实行买卖不破租赁原则。我国现行合同法第229条扩大规定为:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”德国通说认为,这是债权债务的法定转让。
三、先买权
  出租人出卖租赁房屋的,按照合同法第230条规定,在同等条件下承租人享有优先购买的权利。正因为如此,在谈好出卖条件后出卖之前的合理期限内,出租人应当通知承租人(参见合同法230条)。以便承租人行使先买权。原则上,承租人以意思表示通知出租人的,买卖合同在出租人和承租人之间缔结。
四、占有人的保护
  依照租赁合同,出租人许可承租人使用租赁物,故承租人享有债之意义上的占有权,出租人无故请求返还的,承租人可以拒绝;因为租赁合同,通常由承租人占有租赁物,是物权意义上的占有人,故享有可以对抗对任何人的占有权;如果他人剥夺了承租人的占有,可以依据侵权的有关规定,行使侵权请求权或不当得利请求权。〔14〕
五、住宅租赁合同的继续
  在住宅租赁的情况下,可能会有例外的情势。比如某家长以其名义租赁了某房屋,但其在租赁期间不幸病逝了。按照道理,合同一方主体不在了,合同自然解体。但是这样显然不利于与其同住的家属的保护。故合同法第234条:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”可以继续,当然也可以不继续。如果继续,依据该条,以原租期为限。但是租赁合同没有约定期限的呢?立法未在规定。
第七节 住宅租赁合同的问题
  住宅租赁合同的问题,在各国都是特别的问题。就住宅租赁合同的问题,我国合同法语焉不详(合同法第234条系对住宅租赁的规定,但是仅有这一条规定)。从此点似可推断,合同法并没有统一有关住宅租赁合同的意思,仍从以前的规定处理。1994年7月5日城市房地产管理法专门设置了一节规定房屋租赁问题。其中第54条第1句:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。”目前的国家政策主要有:(1)1994年4月1日建设部发布的城市公有房屋管理规定,其中第四章规定公有房屋(公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋)租赁问题。(2)1983年12月17日国务院发布的城市私有房屋管理条例,其中第四章规定私有房屋(私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房)租赁问题。这两个文件都调整住宅租赁和非住宅租赁合同。
  两个文件就住宅租赁的租金问题,都明确作出了有利于承租人的规定。这可能是从我国实际出发的。城市公有房屋管理规定第20条规定:“公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。”城市私有房屋管理条例第16条规定:“房屋租金,由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准,协商议定;没有规定标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照房屋所在地租金的实际水平协商议定,不得任意抬高。”当然,如果和合同法冲突的,应以合同法为准。比如,城市公有房屋管理规定第28条(承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续)与合同法第234条冲突,应以第234条为准。                    
  对于农村住房租赁,目前没有相应的规定。过去实务界多从民法的有关规定处理,〔15〕现在可以从合同法处理。
  
  
〔1〕 我国现行合同法上的租赁合同概念,和合同法专家稿的出入不大,大概是模仿我国旧民法典第421条的规定。第421条:“称租赁者,谓当事人约定,一方以物租与他方使用、收益,他方支付租金之契约。”就大陆法系的立法而言,德、瑞两国依据租赁的不同目的将其区别为:使用租赁(Miete)和用益租赁(Pacht);日本民法典,将其和而为一,不分使用租赁和用益租赁;我国旧民法典采日本的立法例,也不作区分。参见史尚宽:《债法各论》,荣泰印书馆股份有限公司1981年版,第137页以下;Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.90ff。
〔2〕 在其它国家,并不是这样处理的,比如德国,知识产权是用益租赁的客体。Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.129。
〔3〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.92。
〔4〕 参见史尚宽:《债法各论》,荣泰印书馆股份有限公司1981年版,第139页以下;
〔5〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.114 und 115。
〔6〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.94。
〔7〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.126。
〔8〕 参见我国旧民法典第436条。
〔9〕 参见德国民法典第460条。
〔10〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.105。
〔11〕 参见德国民法典第550条。
〔12〕 经出租人同意,承租人转租之后的法律关系变化如下:(1)承租人与出租人之间的租赁合同,继续有效;(2)次承租人和转租人(即原承租人)租赁合同,也有效。但是需要注意的是:(1)依照租赁合同,出租人仅许可承租人使用租赁物,现在依照转租合同第三人也可以使用租赁物,第三人对租赁物造成损失的,如何处理呢?原承租人应当负担保责任,比如赔偿损失(合同法第224条)。因为转租人和次承租人之间存在转租合同关系,而出租人和次承租人之间不存在任何关系。(2)转租合同是在原租赁合同的基础上缔结的,因此如果租赁合同不在了,则转租合同也失去了其存在的基础。比如,在出租人解除了合同的情况下,次承租人不得向出租人主张租赁权。参见史尚宽:《债法各论》,荣泰印书馆股份有限公司1981年版,第171页以下。
〔13〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.108ff。
〔14〕 Siehe Hans Brox , Besonderes Schuldrecht , 22.A. , Verlag C.H.Beck , 1997 , S.113ff。
〔15〕 参见《郭海军诉五常市拉林镇镇兴村村民委员会出租房屋优先购买权纠纷案》,载《人民法院案例选》1994年第4辑。
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